зпифы недвижимости

Приветствую, дорогие друзья. Пусть и с запозданием, но решил все же опубликовать итоги января. Год я начал с того, что провел крупнейшие сделки по ротации активов и увеличению вложений в некоторые бумаги.



( Читать дальше )

За 2024 год ключевая ставка ЦБ РФ выросла до 21%. На следующей неделе Центробанк примет первое в 2025 году решение по основному показателю денежно-кредитной политики страны. 

С ростом ключевой ставки кредиты стали гораздо менее доступными, а доходность банковских депозитов побила исторический рекорд. Депозиты сегодня выгодный инструмент, но крайне нестабильный. Инвесторы стали искать более прогнозируемый доход для себя. 

Один из таких инструментов — ЗПИФы индустриальной недвижимости. Почему именно индустриальной? Рынок жилой недвижимости так же волатилен и в прошлом году сильно просел. А рынок индустриальной недвижимости, напротив, — растет, что позволяет владельцам ПИФов зафиксировать высокий доход на долгосрочную перспективу. 

Разберем рынок индустриальной недвиги в цифрах: 

• Общий объем индустриальных объектов достиг 25 млн кв. м.
• Вакантность держится на 0,5%, а аренда класса А выросла до 11,5 тыс. руб./кв. м. 
• В 2025 году ожидается ввод новых 2,5 млн кв. м, но спрос со стороны e-commerce, ритейла и IT-компаний продолжает превышать предложение.

( Читать дальше )

2024 год стал настоящим испытанием для некоторых секторов и инвестиционных инструментов. Ряд из них показали отрицательную или околонулевую доходность. Геополитика, вкупе с макроэкономическими проблемами, давят на рынки. А вот сектор индустриальной недвижимости, который представлен на нашей бирже в виде закрытых паевых фондов, отнюдь, продемонстрировал устойчивость и позволил инвесторам заработать в пределах 7-20% (к этому еще вернемся).

Причина такой динамики — всплеск спроса на индустриальную недвижимость (дата-центры, складские и производственные объекты) со стороны e-commerce, IT-сферы и ритейла. По данным консалтинговой компании NF Group, дефицит предложений растет, доля свободных площадей не превышает 0,5-1%, а неудовлетворенный спрос в 2024–2025 годах достигнет 9,7 млн кв. м. При этом ставки аренды продолжают расти, достигнув отметки в 11,5 тыс. за кв. м.

Такая позитивная конъюнктура позволяет инвесторам, удерживающим паи ЗПИФов на недвижимость, получать стабильный рентный доход. Правда доходности разнятся от инструмента к инструменту. Давайте пробежимся по основным.

( Читать дальше )

В 2024 году активы рыночных ЗПИФов, специализирующихся на недвижимости, увеличились на рекордные 154 млрд рублей, достигнув 477 млрд рублей. Это вдвое больше прироста по сравнению с 2023 годом и лучший показатель за всю историю таких фондов. Прирост обеспечен как переоценкой активов, так и притоком новых средств.

Основной рост произошел в фондах, доступных только квалифицированным инвесторам. Их активы увеличились на 1,5 раза, до 278,5 млрд руб., составив 58,4% от общего объема рынка. В то время как фонды для неквалифицированных инвесторов показали рост на 38%, с активами в 198,6 млрд руб.

Чистые инвестиции в такие ЗПИФы составили почти 120 млрд руб., что на 67% больше, чем в 2023 году. Несмотря на высокие ставки по вкладам и жесткую денежно-кредитную политику, недвижимость остается привлекательным защитным активом. Рост ставок аренды и стоимости коммерческой недвижимости, особенно складов, способствует высокой доходности.

В 2024 году было сформировано восемь новых фондов, и еще два находятся в стадии формирования. Однако, сложность работы с большим числом частных инвесторов сдерживает выход новых управляющих компаний в этот сегмент.

( Читать дальше )

🕯Наращиваем позицию в ЗПИФН «Современная. коммерческая недвижимость»

1) Кроме золота, также наращиваем позицию в складской коммерческой недвижимости (ЗПИФН «Современная коммерческая недвижимость»)

2) Здесь позиция выросла с того момента, как мы начали сюда заходить (прикрепленный пост). Почему коммерческая недвижимость будет расти, как подбирать фонды и объекты коммерческой недвижимости, мы рассказывали в одном из роликов.

Наш ТГ канал: t.me/+CTcbcRXcqBY1MWIy

Приветствую, дорогие друзья. Пришло время обновить взгляд на фонд коммерческой недвижимости «Современный 7» (ранее — «Современный арендный бизнес 7»).

Все написанное в статье не является инвестиционной / индивидуальной инвестиционной рекомендацией или призывом покупать / продавать какие-либо ценные бумаги.

Основные характеристики и прогнозы

Фонд завершил размещение паев, так как смог привлечь необходимую сумму денег. Характеристики фонда на дату последней отчетности (ноябрь 2024):

• 106 млрд руб. — стоимость всех активов (СЧА 105 млрд);
• 78,6% активов (83+ млрд руб.) — складская недвижимость;
• 20,7% активов (22 млрд руб.) — депозиты и счета в банках;
• <1% — дебиторская задолженность.

Основные характеристики портфеля недвижимости:

• 14 логистических комплексов в различных регионах России;
• 1,1 млн кв. метров — совокупная площадь объектов;
• 74,8 тыс. рублей за кв. метр — средневзвешенная стоимость;
• 48,1 тыс. рублей за кв. метр — средневзвешенная стоимость для инвестора по биржевой цене пая 75 000 рублей (на 03.01.2025).

( Читать дальше )

Друзья, зафиксирую апдейт по ЗПИФ коммерческой недвижимости от УК Парус.

Парус-Логистика

В состав фонда включен складской комплекс в Подмосковье стоимостью 8,3 млрд рублей, якорный арендатор компания FM Logistic, с которым заключен нерасторгаемый долгосрочный договор аренды с индексацией ставки на размер ИПЦ, но в диапазоне 5-9% в год. Это был самый недооцененный на рынке объект складской недвижимости со стоимостью 33 795 рублей за квадратный метр. Ожидаемо, УК перезаключила договор с арендатором на новых условиях, индексация денежных выплат в 2025 году для инвесторов составит 48% (привет всем, кто спрашивал зачем я добавляю в портфель фонды Парус, а не длинные ОФЗ или короткие вклады).

( Читать дальше )

‼️⚠️Покупаем ЗПИФ ПАРУС-СБЛ

1) Фонда РФ продолжает расти без коррекции и не даёт нам нарастить позиции? Заходим в фонды коммерческой недвижимости.💪😁

2) ПАРУС-СБЛ — это склад в пос. Марушкинское в 11 км от аэропорта Внуково. Якорный арендатор — СберЛогистика. Рентная доходность — 10,4% (до НДФЛ). Дивиденды приходят каждый месяц.

3) Краткая логика. Мы уже выяснили, что (ВНЕ ЗАВИСИМОСТИ ОТ ПРОДОЛЖЕНИЯ ИЛИ ОКОНЧАНИЯ СВО!!!) существует высокая доля вероятности сохранения уровня ключевой ставки на том же уровне, а потом и вовсе будет происходить ее снижение. Какие активы будут расхватывать, как горячие пирожки? Абсолютно верно, в первую очередь дивидендные акции РФ и фонды коммерческой недвижимости. СВО заканчивается — инфляция будет снижаться умеренными темпами, бюджетный импульс будет снижен, но полностью не исчезнет. СВО продолжается — инфляция будет расти более агрессивными темпами, главными аутсайдерами в этом случае будут держатели рублевых депозитов, ОФЗ и флоатеров.

4) Многие уже поняли, что здесь идет строительство мощного фундамента, ведущего к финансовой независимости — валютные облигации, золото, акции и фонды коммерческой недвижимости.💪😊

( Читать дальше )

Приветствую, дорогие друзья. Последние три месяца публично не подводил финансовые результаты. Было совершенно не до интернет-активности, так как на карьерном треке было реально жарко. Вместе с тем, конец года принес множество приятных сюрпризов.



( Читать дальше )

Коллеги, кто читал мой пост, написанный ранее про сомнительные расходы ЗПИФ недвижимости «Парус-Нордвей», у меня для вас новости. В чате управляющей компании я тоже изложил свои предположения по поводу недобросовестных (мягко говоря) действий УК Парус в отношении этого фонда. И расписал свои доводы более подробно, чем на Смартлабе. Вместо того, чтобы опровергнуть их и (или) сделать пояснения, Парус меня просто забанил. Что превратило мои догадки в твердую уверенность — обходить Нордвей за километр. Может быть, стоит распрощаться и с другими фондами под управлением этой компании — с такими людьми лучше дела не иметь.

Также Парус удалил все мои посты, а также посты инвесторов, которые поддерживали меня и дополняли своими расчетами. Сказать по этому поводу можно только одно — то, что написано в заголовке к данному посту!